CUS.sk                   Prihlásenie na odber newslettera                   Všetky odborné blogy
Kedy predaj nehnuteľnosti občanom bude podliehať zákonu o DPH ?

Autor: Ing. Ivana Glazelová

Zákon o DPH sa na občana vzťahuje vtedy, ak pri predaji nehnuteľnosti koná v postavení zdaniteľnej osoby. Podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa odseku 2 bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku; ak je majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak.

Občan pri predaji svojho súkromného nehnuteľného majetku koná v postavení zdaniteľnej osoby, ak pred dotknutým predajom podnikne aktívne kroky k predaju nehnuteľností uplatnením podobných prostriedkov, aké používajú podnikateľské subjekty (výrobcovia, obchodníci, firmy poskytujúce služby). Takéto aktívne kroky môžu pozostávať okrem iného zo zavedenia inžinierskych sietí na týchto pozemkoch, ako aj z využitia overených marketingových krokov, čiže ide o činnosti, ktoré nie sú normálne začlenené do rámca nakladania so súkromným majetkom. Predmetnú problematiku upravuje rozsudok ESD C-180/10.

Občan má pri predaji nehnuteľnosti postavenie zdaniteľnej osoby, keď ide o opakovaný nákup a predaj nehnuteľností za účelom získania príjmov majúcich sústavnú povahu.

Príklad: Občan predal svoj rodinný dom so záhradou za cenu 80 000 eur. Podlieha tento predaj zákonu o DPH?

Riešenie: Predaj nehnuteľnosti občanom, ktorý pri predaji koná v postavení súkromnej osoby, nepodlieha DPH.

Príklad: Občan zdedil nehnuteľnosti: rodinné domy, stavebné pozemky, poľnohospodársku pôdu (spolu 10 nehnuteľností). Občan predal predmetné nehnuteľnosti v priebehu 6 mesiacov pričom dosiahol príjem 250 000 eur. Podliehajú tieto predaje zákonu o DPH ?

Riešenie: Predaj nehnuteľností občanom, ktorý pri predaji koná v postavení súkromnej osoby nepodlieha DPH.

Príklad : Fyzická osoba, živnostník, platiteľ DPH, predal svoj súkromný majetok , a to rodinný dom v cene 175 000 eur, ktorý nemal zaradený v obchodnom majetku svojej firmy. Podlieha tento predaj zákonu o DPH?

Riešenie: Predmetná osoba pri predaji tohto rodinného domu, ktorý využívala výlučne na súkromné účely ako občan, nekoná v postavení zdaniteľnej osoby a preto k cene nehnuteľnosti nemá dôvod uplatňovať 20 % DPH i napriek skutočnosti, že ako živnostník je platiteľom DPH.

Príklad: Občan zdedil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa v neskoršom období zmenou územného plánu obce stala pozemkom určeným na zastavanie. Občan predmetný pozemok rozparceloval a jednotlivé stavebné pozemky odpredal záujemcom. Podliehajú tieto predaje zákonu o DPH?

Riešenie: Pri predaji stavebných pozemkov občan nekoná ako zdaniteľná osoba a daný predaj nepodlieha zákonu o DPH. Rozparcelovanie pozemku patrí do rámca nakladania so súkromným majetkom.

Príklad: Občan kúpil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa v neskoršom období zmenou územného plánu obce stala pozemkom určeným na zastavanie. Občan predmetný pozemok rozparceloval na stavebné pozemky, zabezpečil k nim zavedenie inžinierskych sietí a následne tieto zhodnotené stavebné pozemky rozpredával.

Riešenie: V tomto prípade občan pri predaji stavebných pozemkov koná ako zdaniteľná osoba a daný predaj podlieha zákonu o DPH (to znamená, že občan si musí sledovať obrat pre účely registrácie DPH podľa § 4 ) .

Je preto potrebné mať na pamäti, či pri opakovanom predaji nehnuteľností ešte konáme v rámci nakladania so súkromným majetkom alebo naša činnosť už vykazuje znaky podnikania.

V nasledujúcej časti si uvedieme aj väzbu na rozsudok Súdneho dvora.

Predaj bytov realizovaný občanom (sústavná, opakujúca sa činnosť)

Občan kúpil päť bytov od platiteľa dane ako investíciu (DPH odpočítaná nebola - nemohla byť). V prípade, ak sa vyskytne záujemca o kúpu bytu, občan byt predá. Občan byty predáva v takom stave, v akom ich kúpil.

Otázka znie, či sa takýto predaj majetku považuje za ekonomickú činnosť a občanovi by z uvedeného dôvodu vznikla povinnosť registrácie podľa zákona o DPH ?

V otázke sa subjekt opieral o rozsudok ESD C-180/10, podľa ktorého nemôže samotné nadobudnutie a samotný predaj majetku predstavovať využitie majetku na účely dosiahnutia príjmov majúcich sústavnú povahu v zmysle článku 9 ods.1 smernice o DPH, lebo jediný výnos z týchto plnení je tvorený z prípadného zisku pri predaji tohto majetku. Takéto plnenia totiž v zásade nemôžu samy osebe predstavovať ekonomické činnosti v zmysle tejto smernice (pozri rozsudky z 29. apríla 2004, EDM, C 77/01, Zb. s. I 4295, bod 58, a z 21. októbra 2004, BBL, C 8/03, Zb. s. I 10157, bod 39).

Z otázky vyplýva, že ak občan kúpil 5 bytov od platiteľa dane ako investíciu, pričom taktiež uvádza, že DPH nebola občanom odpočítaná (nemohla byť). Občan má záujem tieto byty predať podľa toho, či sa vyskytne záujemca o kúpu bytu. Občan bude predávať uvedené byty v rovnakom stave, ako ich kúpil o z tohto dôvodu je potrebné posúdiť postavenie občana z pohľadu jeho zdaniteľnosti ako zdaniteľnej osoby a teda vykonávania ekonomickej činnosti ako takej.

Definícia zdaniteľnej osoby je uvedená v § 3 ods. 1 zákona o DPH. Podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa odseku 2 bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti.

Podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku za účelom dosahovania príjmu z tohto majetku, ak je majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak.

V súvislosti s posúdením postavenia zdaniteľnej osoby je potrebné vychádzať z judikatúry Súdneho dvora, napr. z už spomenutého rozsudku C-180/10, aj vo veci C-331/14 Petar Kezič, kde posudzoval Súdny dvor predaj pozemkov zaradených do súkromného majetku fyzickej osoby, ktorá bola ale navyše súkromným podnikateľom.

Pojem „zdaniteľnej osoby“ je definovaný vo vzťahu k pojmu „ekonomickej/hospodárskej činnosti“, ktorá zahŕňa všetky činnosti výrobcu, obchodníka alebo osoby, ktorá poskytuje služby a najmä činnosti obsahujúce využitie hmotného a nehmotného majetku na účely získania príjmov majúcich sústavnú povahu (bod 19 rozsudku C-331/14, b. 43 a 44 vo veci C-180/10).

V zásade platí, že predaj majetku, ktorý bol súčasťou súkromného majetku, v rámci nakladania so súkromným majetkom a jeho správy, nepodlieha DPH. Toto samotné uplatňovanie vlastníckeho práva majiteľom nemôže byť považované za ekonomickú činnosť (rozsudok C-180/10 Slaby, body 36 a 45, C-155/94 Wellcome Trust, bod 32).

Relevantným kritériom pre posúdenie, či ide o uplatňovanie vlastníckeho práva majiteľom, je skutočnosť, či dotknutá osoba počas celého obdobia, počas ktorého má predmetný majetok, prejavovala zámer uchovať si ho ako majetok súkromný (C-331/14, bod 21), či cieľ osoby pri nadobudnutí majetku zodpovedá bežnému cieľu, ktorý zapadá do rámca nakladania so súkromným majetkom alebo osoba podnikla aktívne kroky k predaju nehnuteľnosti uplatnením podobných prostriedkov, aké použil výrobca, obchodník alebo osoba poskytujúca služby, akými sú zavedenie inžinierskych sietí ako aj využitie marketingových krokov. Takéto aktivity totiž nie sú bežne začlenené do rámca nakladania so súkromným majetkom (C-180/10, C-181/10, body 39 až 41).

FR SR zastáva názor, že pri predaji nehnuteľností nadobudnutých s cieľom ich následného predaja, má sa osoba (občan) považovať za osobu vykonávajúcu ekonomickú činnosť, čiže za zdaniteľnú osobu, ktorej vznikne povinnosť registrácie podľa § 4 ods. 4 alebo § 4 ods. 1 zákona o DPH.

Patríte do rodiny CUS a nás teší, že Vám môžeme aj informáciami z blogu pomáhať v práci.

CUS - Centrum účtovníkov Slovenska, s. r. o.
Zadarská ulica 2/15090, 974 04 Banská Bystrica

www.cus.sk
info@cus.sk
Všetky odborné blogy